W art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska została zdefiniowana jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet Podstawą jest rzecz jasna to, aby umowa deweloperska została podpisana na firmę. Jeśli tak nie będzie, czyli zostanie zawarta na osobę prywatną, co najwyżej otrzyma się fakturę detaliczną. Kolejną bardzo ważną informacją jest ta, że żaden deweloper nie wystawi faktury, jeśli pieniądze zgromadzone przez kupującego na rachunku Umowa deweloperska przewiduje jednak określone mechanizmy obronne, takie jak wspomniany prospekt informacyjny. Treść umowy jest szczegółowo określona, a sama umowa musi zostać zawarta u notariusza. W przypadku niewywiązania się z obowiązku przeniesienia własności przez dewelopera, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Według polskiego prawa, umowa deweloperska powinna być zawarta na piśmie. Dla jej ważności nie jest wymagane notarialne potwierdzenie jej zawarcia. Niemniej jednak, zaleca się, aby umowa deweloperska była zawierana w obecności notariusza. Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument, na podstawie którego deweloper za określoną w umowie cenę zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania lub domu. Ustawa deweloperska w dużym stopniu reguluje, jakie punkty powinny się tam obowiązkowo znaleźć, jednak na pewne kwestie nabywca powinien dodatkowo zwrócić uwagę. Jeżeli jednak wolimy samodzielnie wybrać notariusza, nie powinno to stanowić problemu. Wybierając notariusza, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim jego renomę, oferowane stawki, a także dostępność terminów, zwłaszcza jeżeli zależy nam na stosunkowo szybkim podpisaniu umowy. Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania Opcja ta ma na celu przeniesienie odpowiedzialności oraz nakłonienie kupującego do szybszych wpłat. W tym celu sporządza się u notariusza specjalną umowę, w której deweloper przekazuje prawa własności, w momencie opłacenia ostatniej raty. W praktyce oznacza to, że kupujący płaci za kolejne etapy stawiania nieruchomości. EtLfj. Materiał Partnera Decydując się na nabycie nieruchomości, musimy pamiętać o kosztach wynikających nie tylko z ceny zakupu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, zawarcie umowy deweloperskiej musi mieć charakter aktu notarialnego, co oznacza konieczność poniesienia kosztów notarialnych. Każda umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – wyjaśnia nasz rozmówca z Przedsiębiorstwa Budowlanego Ekodom . Choć wiąże się to z dodatkowymi kosztami, dla nabywcy jest bardzo korzystną praktyką, gdyż zabezpiecza przede wszystkim jego interesy. Co wchodzi w skład opłaty notarialnej, w jakim stopniu obciąża ona nabywcę i co zrobić, by odczuć ją najmniej dotkliwie? Składniki opłaty notarialnej Sporządzenie umowy deweloperskiej u notariusza generuje koszty, na które składa się taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla prawnika, opłata za wypisy aktu notarialnego, opłata sądowa na poczet wniosku o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej oraz podatek VAT od taksy notarialnej i opłaty za wypisy. Stawki opłat notarialnych Tylko niektóre z wymienionych opłat mają stałe stawki. Opłata sądowa wynosi zawsze 150 zł, zaś opłata za jedną rozpoczętą stronę wypisu aktu notarialnego to maksymalnie 6 zł. Należy przy tym pamiętać, że wypis zawiera wszystkie załączniki umowy, a więc również za nie przyjdzie nam zapłacić. Inaczej rzecz ma się w kwestii taksy notarialnej oraz podatku VAT – wysokość tych opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości. Taksa notarialna przy zawieraniu umowy deweloperskiej nie może wynosić więcej niż połowa stawki maksymalnej. Stawki maksymalne dla lokali w konkretnych przedziałach cenowych określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Podatek VAT wynosi 23% od taksy notarialnej i opłaty za wypisy. Co można negocjować? Większość kosztów wchodzących w skład opłaty notarialnej ma charakter urzędowy i nie sposób ich negocjować. Wyjątkiem jest wysokość samej taksy notarialnej. Ustawa reguluje jedynie jej maksymalną wysokość, a zatem zejście z ceny jest możliwe przy dobrej woli notariusza. Kto pokrywa koszty notarialne umowy deweloperskiej? Bardzo ważną, a zarazem korzystną dla nabywcy zasadą jest równy podział kosztów notarialnych umowy między obiema stronami. Kupujący i deweloper są prawnie zobowiązani do podziału kosztów dokładnie po połowie, a obciążenie nabywcy większą częścią opłaty jest bezprawne. Warto zwrócić uwagę, że ta reguła obowiązuje jedynie podczas zawierania umowy deweloperskiej. Podczas zawierania umowy przenoszącej własność, którą zawiera się już po dokonaniu odbioru lokalu, całość kosztów notarialnych umowy spoczywa właśnie na nabywcy. Dziękujemy za ocenę artykułu Błąd - akcja została wstrzymana Polecane firmy Przeczytaj także Niedawno natrafiłam na artykuł opisujący jak wygląda zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego (artykuł pochodził jeszcze z czasów sprzed wejścia w życie ustawy deweloperskiej, a więc dotyczył zawierania umów deweloperskich na dawnych zasadach, ale to akurat nie ma znaczenia). Znalazło się tam zdanie, że akt notarialny podpisuje się w kancelarii notariusza albo w biurze dewelopera. Trochę mnie ta informacja zdziwiła. Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie umowy zawierane z deweloperem w formie aktu notarialnego powinny być zawierane w kancelarii notarialnej. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy osoba mająca podpisać akt nie może przyjść czy przyjechać do kancelarii notarialnej (np. z powodu choroby, która uniemożliwia opuszczenie domu, chodzenie czy wejście po schodach). Za to zdecydowanie nie powinno być tak, że notariusz urządza sobie „tymczasowy gabinet” w biurze dewelopera i wszystkie umowy deweloperskie podpisywane są u dewelopera, bo tak jest wygodniej deweloperowi. Nie powinno się tak robić nawet w przypadku, gdy klienci dewelopera się na takie rozwiązanie zgadzają. Takie działanie uchodzi za przewinienie dyscyplinarne, za które notariusz może zostać ukarany. Dlaczego taka sytuacja jest niewłaściwa? Notariusz jest osobą zaufania publicznego, sporządzającą dokumenty urzędowe i czuwająca nad tym, by dana transakcja była zgodna z prawem. Notariusz czuwa też nad tym, by żadna ze stron nie została pokrzywdzona (np. by nie wykorzystano jej małej wiedzy prawniczej) i aby temu zapobiec np. poucza strony o skutkach umowy. Aby móc dbać o zabezpieczenie interesów obu stron umowy, notariusz musi być bezstronny. Przejawem tej bezstronności jest między innymi to, że obie strony umowy przybywają do kancelarii notarialnej – są na neutralnym gruncie. Jest to tym bardziej istotne w przypadku umów deweloperskich, które tworzy się w ten sposób, że notariusz konstruuje wzór umowy uwzględniając potrzeby dewelopera, a kupujący może co najwyżej negocjować zmianę niektórych postanowień. Jeśli notariusz urzęduje w biurze dewelopera, to od razu rodzi to podejrzenie, że interes dewelopera jest dla niego ważniejszy niż Twój. Pod względem psychologicznym może to też wywołać reakcję „To jest teren dewelopera, on tu rządzi, a notariusz jest po stronie dewelopera”. Jeśli więc deweloper proponuje Ci zawarcie umowy w formie aktu notarialnego w swoim biurze, a Ty nie miałbyś żadnych kłopotów z dotarciem do kancelarii notarialnej, to lepiej zaproponuj zawarcie umowy u innego notariusza. Otagowane jako: akt notarialny, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, umowa ostateczna, umowa przedwstępna deweloperska, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona, umowa realizatorska Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Co to jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje […] Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za ustalone wynagrodzenie z tego tytułu. Z taką umową mamy więc do czynienia, kiedy interesująca nas nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy, ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Taka umowa stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej najważniejszych roszczeń służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych kupującego. Zastanawiasz się, czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Aktualnie tak, gdy decydujemy się na zakup nieruchomości realizowanej przez dewelopera. Jest to dokument, który potwierdza nasz wybór. Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza. Przygotowanie treści umowy należy po stronie dewelopera, ale można ją negocjować. Warto zwrócić uwagę, że z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, od tego, co zapisane jest w umowie deweloperskiej, w dużej mierze zależy bezpieczeństwo podjętej transakcji. Forma umowy deweloperskiej Umowa deweloperska jest umową, którą regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie nazywanej ustawą deweloperską). Artykuł 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastrzega dla umowy deweloperskiej formę aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy umowy deweloperskiej może skutkować jej nieważnością. Uwaga! Należy pamiętać, że umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego – w tym celu po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego należy zawrzeć odrębną umowę rozporządzającą. Ponadto obecnie spotyka się wiele rodzajów umów zawieranych między deweloperami a nabywcami, które nie mogą być oficjalnie uznane za umowy deweloperskie, na przykład umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Takie umowy mają inną rolę w procedurze zakupu nieruchomości. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Umowa deweloperska musi być przygotowana zgodnie z art. 22 ust. 1. Powinna zawierać w szczególności: określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy, cenę nabycia nieruchomości, szczegółowe informacje o nieruchomości, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej, numer pozwolenia na budowę i oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa, określenie wysokości odsetek i kar umownych, oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości. Zgodnie z zasadą swobody umów obie strony mogą wprowadzić do umowy deweloperskiej dodatkowe regulacje. Dowiedz się także, czy ubezpieczenie mieszkania jest obowiązkowe oraz kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – o tym również piszemy na naszym blogu! r. Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej spotykanych umów na rynku nieruchomości. Potencjalny nabywca nieruchomości powinien przy tym pamiętać, że jest ona szczegółowo regulowana przepisami ustawy. Mowa tutaj o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywanej ,,ustawą deweloperską’’. Ustawa deweloperska z 2011 r. będzie co do zasady obowiązywać do 1 lipca 2022 r., po tym dniu wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Nowa ustawa deweloperska była omawiana na blogu w części I oraz w części II (polecam lekturę także przed lipcem 2022 r.). Co oznacza uregulowanie umowy deweloperskiej w ustawie? Ustawa będzie wyznaczać minimalny standard ochrony nabywcy, będzie wyznaczać obligatoryjne elementy – postanowienia umowy, będzie też odpowiadać na pytanie, w jakich sytuacjach konieczny jest wybór umowy deweloperskiej, a w jakich wystarczająca będzie forma umowy przedwstępnej. W dzisiejszym artykule omawiam kluczowe zagadnienia, na które powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej – zapraszam do lektury! 1/ Umowa deweloperska – informacje podstawowe Pamiętaj o tym, że artykuł omawia stan prawny obowiązujący do dnia 1 lipca 2022 r. Umowy zawierane po tym dniu będą regulowane nową ustawą deweloperską, umowę deweloperską według nowych przepisów omawiam na blogu w części II. Zacznijmy zatem od początku. Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą – osobą fizyczną, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska jest zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Także wszelkie zmiany umowy deweloperskiej muszą być dokonane z zachowaniem formy aktu notarialnego. Umowa deweloperska nie będzie zatem wymagana w przypadku: nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną sprzedaży lokali użytkowych albo udziału w takich lokalach (np. udział w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy — wielostanowiskowa hala garażowa); sprzedaży lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej; zamiany nieruchomości (nabywca w rozliczeniu przekazuje inny lokal lub dom jednorodzinny z ewentualną dopłatą); sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeżeli umowa zawierana między stronami wpisuje się w definicję umowy deweloperskiej, w takim przypadku nie jest możliwe zawarcie umowy w innej formie, czy z pominięciem przepisów ustawy deweloperskiej. W takim przypadku, umowa zawarta w innej formie niż akt notarialny będzie nieważna w całości, a umowa zawarta w formie aktu notarialnego, ale z pominięciem przepisów ustawy będzie nieważna w części, w jakiej postanowienia tej umowy są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy. W miejsce nieważnych postanowień znajdą zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy (art. 28 ustawy deweloperskiej). 2/ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera Powinieneś także pamiętać, że na deweloperze ciążą szczególne obowiązki jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Obowiązki te reguluje rozdział 5. Ustawy. Podstawowym obowiązkiem dewelopera jest sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W prospekcie deweloper zamieszcza szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper ma obowiązek doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, na jej żądanie. Prospekt wraz z załącznikami stanowi również obligatoryjny załącznik do umowy deweloperskiej. Dodatkowo, deweloper na Twoje żądanie, tj. na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, ma obowiązek zapewnić możliwość zapoznania się w jego lokalu (najczęściej w biurze sprzedaży) z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej; projektem budowlanym. 3/ Treść umowy deweloperskiej Pamiętaj o tym, że ustawa deweloperska szczegółowo reguluje obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej [art. 22 ustawy deweloperskiej]. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2) cenę; Komentarz: Wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT. Pamiętaj również, że do czasu przeniesienia prawa własności nieruchomości nie ma obowiązku ponoszenia kosztów, do których ponoszenia zobowiązany jest właściciel np. podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste. 3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; Komentarz: Jest to najczęściej regulowane na wstępie umowy (określenie księgi wieczystej dla nieruchomości i wpisów w księdze wieczystej). Uważaj na wpisy dotyczące obciążeń nieruchomości, które mogą utrudniać korzystanie z niej (np. służebności – zawsze sprawdzaj ich treść i zakres) lub roszczenia (w dziale III księgi wieczystej wpisywane są roszczenia związane z nieruchomością). 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; Komentarz: Usytuowanie lokalu najczęściej przedstawiane w załączniku do umowy jako rzut kondygnacji 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; Komentarz: Układ pomieszczeń najczęściej przedstawiany w załączniku do umowy jako rzut lokalu 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego / nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym; Komentarz: Najczęściej określa się je poprzez odwołanie do daty kalendarzowej, aczkolwiek może być wskazany również w inny sposób, byleby tylko ustalenie terminu było możliwe z góry i bez żadnych trudności. Za takie nie można uznać np. ukończenia budowy czy uzyskania przez dewelopera niezbędnych aktów administracyjnych dopuszczających użytkowanie budynku albo potwierdzających samodzielność lokalu. Są to bowiem zdarzenia przyszłe, jednak niepewne, gdyż ich wystąpienie uzależnione jest od innych czynników. 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; Komentarz: Zapłata kolejnych części ceny powinna być zgodna z przyjętym w umowie harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ze stwierdzonymi przez bank prowadzący rachunek powierniczy postępami w budowie. 9) informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, Komentarz: W tym miejscu określa się bank prowadzący rachunek, rodzaj (otwarty / zamknięty), a także zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku, które wynikają z rozdziału 3. ustawy deweloperskiej. W przypadku rachunku zamkniętego – bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. W przypadku rachunku otwartego – bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (dokonując kontroli zakończenia każdego z etapów). 10) informacje dotyczące gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; Komentarz: Ta część umowy wynika z obowiązku dewelopera zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. 11) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; Komentarz: W szczególności zwróć uwagę na informację, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne (wykonalne) oraz czy zostało zaskarżone. Jeżeli pozwolenie na budowę zostało zaskarżone może żądać dodatkowych informacji od dewelopera o statusie postępowania oraz o ew. ryzykach z nim związanych. 12) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; Komentarz: W umowie deweloperskiej zasadnicze znaczenie dla nabywcy ma termin zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu. Określenie dat rozpoczęcia budowy przez dewelopera czy jej zakończenia ma dla drugiej strony umowy mniejsze znaczenie, aczkolwiek ramy czasowe realizacji prac budowlanych bezpośrednio wpływają na ustalenie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę / odbioru nieruchomości przez nabywcę przed zawarciem tej umowy. 13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; Komentarz: Podstawy odstąpienia określa art. 29 ustawy deweloperskiej [patrz: pkt. 5/ poniżej] 14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; Komentarz: Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. 15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Istotne dla stron umowy deweloperskiej jest określenie w jej treści sposobu dokonywania pomiaru, a w szczególności ustalenie, kto będzie go dokonywał, w jakim terminie (na jakim etapie prowadzenia prac wykończeniowych w lokalu), według jakich metod. W praktyce obowiązek ten sprowadza się do wskazania normy ISO, według której dokonywany będzie pomiar (np. PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015). Warto również pamiętać o uregulowaniu zasad rozliczeń w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości będzie różniła się od powierzchni określonej w umowie deweloperskiej. 16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami [dokumenty wymienione w pkt. 2/ obowiązki przedkontraktowe dewelopera]; Komentarz: Obowiązek skorelowany z obowiązkami przedkontraktowymi dewelopera omówionymi w pkt. 2/ powyżej. Dodatkowo, w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny (art. 22 ust. 2 ustawy deweloperskiej). 17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Ta część umowy najczęściej będzie związana z procedurą odbioru lokalu. Pamiętaj, że ustawa szczegółowo reguluje zasady odbioru lokalu oraz termin usunięcia wad lokalu (art. 27 ustawy deweloperskiej). 18) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy (w przypadku lokalu: zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; Komentarz: Jest to bardzo ważna część umowy. Brak zgody banku kredytującego przedsięwzięcie deweloperskie na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy oznacza, że w księdze wieczystej założonej dla naszej nieruchomości zostanie również wpisana hipoteka obciążająca nieruchomość główną (na której prowadzone jest przedsięwzięcie). 19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Komentarz: Podstawowe zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej. Podsumowanie: Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów opisanych w pkt. 1- 19, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. 4/ Wpis roszczenia do księgi wieczystej W umowie deweloperskiej zamieszcza się informację o wpisie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Wniosek o wpis roszczenia jest składany przez notariusza. Roszczenie nabywcy dotyczy: wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, albo przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 5/ Odstąpienie od umowy deweloperskiej Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje art. 29 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy [patrz: pkt 3/ powyżej]; jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian wprowadzonych zgodnie z art. 22 ust. 2 jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Pamiętaj, że jest to minimalny standard ochrony nabywcy. Podstaw odstąpienia od umowy przez nabywcę może być więcej – nie stanowi to naruszenia przepisów ustawy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie w umowie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępnego). Warto również pamiętać o możliwych, dodatkowych podstawach odstąpienia od umowy przez nabywcę. Tytułem przykładu, jeżeli środki finansowe na zakup są kredytowane, ureguluj umowne prawo odstąpienia w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej. Zgodnie z ustawą deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej; w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. 6/ Odbiór i wady przedmiotu umowy W umowie deweloperskiej należy zwrócić również uwagę na zasady odbioru przedmiotu umowy oraz zasady odpowiedzialności za wady (terminy wynikające z rękojmi za wady / gwarancje jakości). Pamiętaj, że zgodnie z art. 27 ust. 3 – 5 ustawy deweloperskiej, z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Dodatkowo, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zwróć też uwagę, jakie dokumenty związane z nieruchomością ma obowiązek wydać przy odbiorze (np. tzw. księgi gwarancyjne, instrukcje korzystania ze sprzętów, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu itd.). 7/ Klauzule niedozwolone Pamiętaj również, by zweryfikować umowę w zakresie tzw. klauzul abuzywnych. Temat klauzul abuzywnych był szczegółowo omawiany na blogu w części I oraz w części II – odsyłam w tym zakresie do artykułów już opublikowanych. 8/ Koszt zawarcia umowy Pamiętaj, że zgodnie z ustawą deweloperską, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. 9/ Podsumowanie Szczegółowa weryfikacja umowy deweloperskiej ma kluczowe znaczenie dla przebiegu przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zawarciu umowy deweloperskiej, umowa może być bowiem zmieniona tylko za zgodą obu stron, w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. W przypadku zamieszczenia klauzul abuzywnych w umowie – klauzule te nie wiążą nabywcy. Nie obowiązuje jeden wzór umowy deweloperskiej – umowy funkcjonujące na rynku i opracowywane przez deweloperów różnią się i każdorazowo wymagają dokładnej weryfikacji. Pamiętaj, że na etapie zawierania umowy (wyjaśnienia/ doprecyzowania jej postanowień), możesz uniknąć przyszłych konfliktów związanych z jej wykonywaniem. Materiał Partnera Rynek nieruchomości coraz bardziej się rozwija, zwłaszcza jeśli chodzi o lokale mieszkalne oferowane przez deweloperów. Dla wielu osób zakup takiego mieszkania to szansa na ich pierwsze, własne M4. Transakcja wiąże się jednak z wieloma formalnościami, a najważniejszą z nich stanowi podpisanie umowy deweloperskiej. Dlaczego trzeba zawierać ją u notariusza? Między innymi na to pytanie odpowiadamy w poniższym tekście. Czym jest umowa deweloperska? To dokument, który zabezpiecza zarówno interesy nabywcy lokalu, jak i dewelopera. Jego celem jest zobowiązanie obydwu stron do wykonania określonych w nim czynności. Jak łatwo się domyślić, po stronie dewelopera leży obowiązek przeniesienia prawa własności do mieszkania, a po stronie kupującego dokonanie wpłaty w ustalonych terminie oraz wysokości. Można zatem powiedzieć, że z umową deweloperską w parze idzie umowa przyrzeczona, czyli przenosząca wspomniane prawo własności. Konieczne jest zatem, aby określić w niej szczegółowo ceny, a także cechy przedmiotu transakcji – w tym przypadku lokalu mieszkalnego. Co ważne, umowę deweloperską podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji – nabywca zatem nie jest w stanie naocznie zweryfikować istnienia lokalu, stąd też musi on zostać szczegółowo opisany przez dewelopera, a także zwizualizowany za pomocą planów architektonicznych. Dlaczego musi być zawarta przed notariuszem? Do momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej taki wymóg nie istniał. Wystarczyła zwykła pisemna forma dokumentu podpisana przez obydwie strony. Zmiana prawa jednak miała na celu przede wszystkim ochronę przed nadużyciami konsumentów, decydujących się na zakup mieszkania od dewelopera. Dokładnie od 29 kwietnia 2012 roku wymaga się jednak dla niej postaci aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zwykłe spisanie dokumentu na papierze bez notarialnego potwierdzenia nie ma mocy prawnej, a co za tym idzie w żaden sposób strony nie mogą dochodzić swoich roszczeń. Sporządzenie aktu notarialnego, na przykład w Kancelarii Notarialnej Grażyny Stępień-Dygowskiej w Płocku, przede wszystkim zabezpiecza w pewien sposób finanse nabywcy. Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się przecież z niemałymi kwotami. Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza pozwala na wpisanie wszystkich żądań dotyczących realizacji inwestycji do księgi wieczystej. Ponadto daje ona prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w momencie, gdy lokal zostanie wybudowany i gotowy do przekazania do użytku. To, co ważne przeniesienie prawa własności odbywa się na warunkach określonych w umowie deweloperskiej, a co za tym idzie, określona w niej cena nie może ulec zmianie, nawet gdy jest to niekorzystne dla dewelopera. Najważniejszy jest jednak fakt, że notariusz czuwa nad tym, aby zapisy zawarte w dokumencie były zgodne z prawem i nie prowadziły do nadużyć ze strony dewelopera. Dziękujemy za ocenę artykułu Błąd - akcja została wstrzymana Opracowanie artykułu 0 Przeczytaj także

umowa deweloperska u notariusza