Zazwyczaj za służebność drogi koniecznej przyznawane jest wynagrodzenie płacone przez właściciela nieruchomości władnącej na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Jego wysokość może być ustalona w warunkach umowy zawartej pomiędzy właścicielami lub przez sąd. Właściciel nieruchomości władnącej – obowiązki Prawnorzeczowy charakter wieczystego użytkowania uzasadnia stosowanie w sprawach o ustanowienie drogi koniecznej do użytkownika wieczystego przez analogię art. 626 § 1 k.p.c., zawierający SN miał jednak zastrzeżenia do przyjętej metody określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. – Ustanowienie drogi koniecznej jest rodzajem wywłaszczenia, tyle że na cel prywatny. Służebność gruntowa, w tym drogi koniecznej, jest bezterminowa i może być ustanowiona przede wszystkim na mocy umowy między właścicielem nieruchomości władnącej i obciążonej. Oświadczenie obowiązanego musi mieć formę aktu notarialnego. Fakt ustanowienia służebności nie musi być ujawniony w księdze wieczystej. Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która: nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub. nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W Państwa sprawie ważna jest treść § 2 powyższego przepisu, zgodnie z którym przeprowadzenie drogi Za zgodą obu stron Jeżeli służebność ustanowiono zgodnie, na mocy umowy zawartej przed notariuszem, wówczas strony same ustalają sobie warunki, czyli sposób przeprowadzenia drogi koniecznej, wysokość wynagrodzenia (zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego: "właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za Przy obliczaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej biegły nie uwzględnił kosztów związanych z urządzeniem wjazdu z drogi publicznej do działki władnącej ( nr ew. Opinia ta nie obejmuje także wartości prac niezbędnych do urządzenia drogi koniecznej i nie uwzględnia kosztów wycinki drzew leżących na s0aNs. Czy w związku z ustanowieniem przez sąd służebności drogi koniecznej sąd może przyznać wynagrodzenie okresowe (miesięczne) wraz z wynagrodzeniem jednorazowym? Czy są jakieś zasady rządzące tym zagadnieniem (wynagrodzenie jednorazowe, okresowe czy łączone)? Jakieś stanowisko doktryny czy też orzecznictwa? (nazwisko do wiadomości redakcji) Odpowiada Brunon Paul, radca prawny z Krakowa – Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest wtedy, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel sąsiedniej działki, która taki dostęp ma, umożliwia wtedy przejście i przejazd przez swoją posesję. Jego działka staje się wtedy nieruchomością obciążoną, a działka, na rzecz której ustanowiono służebność – władnącą. Właściciel nieruchomości obciążonej zawsze ma prawo do wynagrodzenia stanowiącego rodzaj rekompensaty za ograniczenie wykonywania prawa własności. Dodatkowo, jeśli poniósł szkodę, może żądać odszkodowania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2000 r. (sygn. V CKN 43/2000). Sąsiedzi mogą ustanowić służebność w umowie i dowolnie określić zarówno jej zakres, jak i wysokość oraz sposób wypłaty wynagrodzenia. Właściciel nieruchomości obciążonej może nawet zrzec się wynagrodzenia. Jeśli strony nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Osoba, która składa do sądu wniosek o ustanowienie służebności (zwykle robi to właściciel nieruchomości władnącej), nie ma obowiązku proponować wysokości wynagrodzenia. Jeśli to uczyni, sąd nie będzie ową propozycją związany. Wprawdzie w przepisach nie ma ścisłych wytycznych, jak ustalać wynagrodzenie za służebność, ale w praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt jego powołania obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności. Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe. To drugie płaci się tak długo, jak długo trwa służebność. Wysokość i częstotliwość opłat ustala sąd. Zwykle posiłkuje się przepisami podatkowymi, które przewidują, że roczna wartość służebności wynosi 4 proc. wartości nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie jednorazowe można uiścić w całości albo – np. gdy jest bardzo wysokie – rozłożyć je na raty. Okres spłaty rat nie może być jednak nieograniczony. Nie praktykuje się łączenia wynagrodzenia jednorazowego i okresowego, natomiast można ustalić wynagrodzenie jednorazowe płatne w ratach, z których pierwsza jest wyższa niż pozostałe. Warto wspomnieć, że możliwa jest waloryzacja wynagrodzenia za służebność, gdy następuje tzw. istotna zmiana stosunków. Może to być na przykład zmiana kwalifikacji gruntu z rolnego na budowlany, wzrost wartości nieruchomości czy zmiana siły nabywczej pieniądza (por. uchwała SN z 8 września 1988 r., sygn. III CZP 76/88). Tagi: #prawo-cywilne Na czym polega służebność drogi koniecznej? Kodeks Cywilny obok innych służebności, w art. 145 wprowadza instytucję służebności drogi koniecznej. Instytucję tę wykorzystuje się najczęściej, gdy do jakiejś nieruchomości gruntowej nie ma poprowadzonej drogi, która łączyłaby tę nieruchomość z drogą publiczną. Służebność ta polega na umożliwieniu każdoczesnemu właścicielowi jednej nieruchomości przejazdu czy przechodu przez nieruchomość należącą do innej osoby. Służebność drogi koniecznej charakteryzuje się tym, że może być ona ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości, przez którą owa droga ma być wytyczona. Jak ustanowić służebność? Prawo przechodu czy przejazdu przez cudzą nieruchomość ustala się zazwyczaj umownie, w drodze porozumienia dwóch właścicieli sąsiadujących nieruchomości. W przypadku jednak ustanowienia służebność drogi koniecznej konieczna jest ingerencja sądu. Sądowy sposób ustanowienia służebności przejazdu jest konieczny ze względu na fakt, iż jest to znacząca ingerencja w prawo własności właściciela nieruchomości, na której ustanawia się tę służebność, a często dzieje się to wyraźnie wbrew woli tegoż właściciela. Jak stanowi art. 145 KC właściciel nieruchomości, który chce uzyskać służebność może wystąpić do sądu z roszczeniem o jej ustanowienie. Aby sąd ustalił ową służebność, koniecznym jest, aby dana nieruchomość nie miała odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub innych należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ponadto warto zauważyć, że obciążonym służebnością drogi koniecznej może być co do zasady każdy rodzaj nieruchomości, bez względu na to, czy nieruchomość ta jest przedmiotem jedynie prawa własności, czy też użytkowania wieczystego. Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej W związku z tym, że służebność drogi koniecznej w pewnym sensie ogranicza właściciela nieruchomości służebnej w wykonywaniu jego prawa własności, służebność ta ustanawiana jest za odpowiednim wynagrodzeniem. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej najczęściej przybiera formę jednorazowego świadczenia. Oprócz tego sądy ustalają również świadczenia okresowe jako wynagrodzenie za służebność. Co więcej, sądy często przychylają się do wniosków właścicieli nieruchomości służebnych o zmianę wysokości świadczeń okresowych z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Przyjmuje się, że zmiana wysokości świadczeń okresowych jest możliwa ze względu na zmianę stosunków. Podsumowanie Służebność drogi koniecznej służy umożliwieniu pełnego korzystania z nieruchomości władnącej, czyli nieskrępowanemu wykonywaniu prawa własności. Najdalej idącym środkiem ustanowienia prawa przejazdu i przechodu przez cudzą nieruchomość jest postępowanie sądowe o ustalenie tejże służebności nawet wbrew woli właściciela nieruchomości służebnej. Więcej informacji Więcej informacji odnośnie służebności drogi koniecznej możecie Państwo otrzymać w naszej Kancelarii. Zapraszamy do kontaktu bezpośredniego lub telefonicznego pod numerem: +48 882 120 775 celem umówienia wizyty lub porady on-line. Nasz zespół prawników chętnie odpowie Państwu na wszystkie pytania. Autor: Barbara Borucka Pieniądze i Prawo Data publikacji Nie ma Pan takiego obowiązku. Jeżeli sąsiad domaga się od Pana ustanowienia służebności drogowej, musi liczyć się z tym, że będzie musiał zapłacić Panu wynagrodzenie. Wynika to jasno z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że w przypadku gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Kodeks cywilny wskazuje, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Powinno się to odbyć z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić droga. Jak wynika z powyższego przepisu, służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej (właścicieli nieruchomości obciążonych). Powszechnie przyjmuje się, że wynagrodzenie przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej także wówczas, gdy nie poniósł żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności. Jest ono ceną za prawo korzystania z drogi koniecznej, a nie odszkodowaniem. Obok wynagrodzenia jednorazowego dopuszczalne jest również ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej jako świadczenie pieniężne może być waloryzowane. Artykuł 145 nie określa zasad ustalania wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Jednak powinno tu być uwzględnione zwiększenie wartości nieruchomości, która uzyskała dostęp do drogi publicznej oraz obniżenie wartości nieruchomości służebnej. Lipiec 10, 2014 Istota służebności drogi koniecznej polega na obciążeniu innej nieruchomości poprzez ustanowienie na niej prawa wkraczania na jej teren w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Owa służebność ustanawiana jest jednak za wynagrodzeniem, które ma poniekąd zrekompensować właścicielowi obciążonej nieruchomości ograniczenie w jej korzystaniu. Od czego zależy jego wysokość? Wobec treści art. 145 sąd ma obowiązek orzec o wynagrodzeniu dla właściciela nieruchomości obciążonej z urzędu. Z drugiej strony może on zrzec się tego wynagrodzenia. W razie jednak wyrażenia tylko braku zgody na zaproponowane przez drugą stronę wynagrodzenie, sąd powinien przeprowadzić odpowiednie postępowanie dowodowe. Wynagrodzenie może mieć charakter świadczenia okresowego i jednorazowego. Gdyby ustawodawca zamierzał wprowadzić tylko jedną z w/w postaci, to niewątpliwie musiałoby to znaleźć wyraz w treści art. 145 Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej (art. 145 i 146 nie podlega zmianie także wówczas, gdy obowiązek jego zapłaty określony został w formie świadczeń okresowych (III CZP 46/86). Wyjątek Zasada ustanawiania wynagrodzenia za ustanowienie służebności doznaje jednak wyjątku, który został wskazany w orzecznictwie Sądu Najwyższego (III CZP 68/70). Ustanawiając drogę konieczną na podstawie art. 145 sąd w szczególnie uzasadnionych wypadkach, ze względu na niewielki obszar nieruchomości obciążonej i konfigurację obu nieruchomości, może zamiast wynagrodzenia pieniężnego ustanowić służebność gruntową na nieruchomości wnioskodawcy, polegającą na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu tej nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej drogą konieczną, jeżeli odpowiada to interesowi społeczno-gospodarczemu. Wynagrodzenie Kwestię wynagrodzenia w znaczniej mierze wyklarowało orzecznictwo. Przede wszystkim warto wskazać na orzeczenie Sądu Najwyższego (V CSK 491/12), iż ustawodawca w art. 145 § 1 nie nakazał, jak to uczynił w przypadku służebności przesyłu (art. 3052 § 1 aby wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej było odpowiednie. Posłużył się słowem wynagrodzenie bez przymiotnika „odpowiednie”. Użycie tego przymiotnika oznacza, że przewidziane wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. W swoim czasie zastanawiano się, jak ma się kwestia poniesienia szkody do wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Przede wszystkim należy wskazać, iż wynagrodzenie ma szerszy zakres aniżeli odszkodowanie. Jednakże powstanie szkody musi być przez sąd brane pod uwagę przy określeniu wysokości wynagrodzenia, choć należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł. Owe stanowisko doprecyzował Sąd Najwyższy w orzeczeniu IV CSK 264/09: wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł. Warto jednak wskazać nieco inne podejście do obu instytucji. Sąd Najwyższy w orzeczeniu V CSK 3/12 uznał, że wynagrodzenie z art. 145 § 1 jest w istocie – ujmując w uproszczeniu – synonimem odszkodowania, a co za tym idzie, zasądzone przez sąd wynagrodzenie na podstawie tego przepisu nie powinno przenosić wysokości odszkodowania. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej Stan faktyczny: Jestem jedym ze współwłaściecli dwóch działek i jest to współwłasność łączna. Wraz z drugim współwłaścicielem chcemy znieść współwłasność przez co druga działka pozostnie bez dojazdu. Chcemy ustanowić służebność drogi koniecznej na mojej działce za wynagrodzeniem, jednkaże właściciel drugiej działki nie posiada na chwile obecna odpowiednich środków finasowych. Moje pytanie brzmi czy w umowie o ustanowienie sluzebności mozna dokonac zapisu, że właściciel działki bez dojazdu musi dokonać zapłaty wynagrodzenia za drogę w ciągu 5 lat lub jezeli w ciagu tych 5 lat dzialka sie sprzeda to musi to uczynic kupujacy? Przedłożone dokumenty: brak Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. z 2014 r., poz. 121) Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej Wynagrodzenie jest ceną jaką uprawniony zobowiązuje się płacić za prawo korzystania z drogi koniecznej, nie zaś odszkodowaniem. Uznaje się, że może mieć ono charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego, wyrażonego w formie pieniężnej lub świadczenia w naturze. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem 10 lat od ustanowienia służebności, a jeśli służebność powstała w drodze orzeczenia sądowego zasądzającego wynagrodzenie, roszczenie to przedawnia się z upływem 10 lat od daty uprawomocnienia się orzeczenia. Jeżeli zaś wynagrodzenie ma charakter umowny – to z dniem jego wymagalności. W literaturze wskazuje się, że z chwilą ustanowienia służebności powołany zostaje stosunek obligacyjny dotyczący zapłaty wynagrodzenia. Autorzy jednocześnie przyjmują, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie staje się zobowiązaniem realnym („idącym za” nieruchomościami władnącą lub obciążoną; odmiennie, opowiadając się za stanowiskiem o realnym charakterze zobowiązania). Pogląd ten należy podzielić. Pojawia się jednak kwestia dopuszczalności i ewentualnych skutków ujawnienia w księdze wieczystej zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia. Nie wchodząc w szczegóły, należy przyjąć dopuszczalność ujawnienia w księdze wieczystej zobowiązania do uiszczania np. periodycznego lub odroczonego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, co skutkować będzie „urealnieniem” tego zobowiązania. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej Skoro więc przy ustanowieniu służebności gruntowych w drodze umowy między stronami nie jest wyłączone różne określenie przez te strony sposobu wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości obciążonej na rzecz władnącej, to brak uzasadnionych względów, które by przemawiały przeciwko możliwości określenia w umowie wynagrodzenia w postaci świadczenia odroczonego i zobowiązania nabywcy nieruchomości do jego opłacenia w przypadku braku poniesienia opłaty przez obecnego właściciela. Dalej, zdaniem SN, „nie można bowiem wyłączyć takiej sytuacji, w której zasądzenie od właściciela nieruchomości, nie mającej dostępu do drogi publicznej (w szczególności najczęściej chodzi tutaj o nieruchomości rolne), zapłaty jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej przez grunty sąsiednie może stanowić szczególnie uciążliwe obciążenie dla tego właściciela ze szkodą dla jego gospodarstwa”. Chociaż pogląd ten został powtórzony również w późniejszych orzeczeniach (zob. np. post. SN z r., V CSK 594/13, Legalis), to należy zauważyć, że może on rodzić wątpliwości teoretyczne i prowadzić do komplikacji praktycznych. Przyznanie wynagrodzenia okresowego rodzi trudności w razie zbycia nieruchomości władnącej – brak jest wszak jednoznacznej podstawy prawnej dla uznania, że obowiązek jego zapłaty obciąża kolejnego właściciela nieruchomości władnącej. Obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie jest też elementem służebności, która jest prawem podmiotowym i nie obejmuje obowiązku świadczenia (należy uznać, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie stanowi elementu tego prawa rzeczowego ograniczonego, lecz jest ustalane za jego ustanowienie). Trudno też konstruować w tym wypadku zobowiązanie realne (gdzie zobowiązanym byłby każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej), gdyż nie przewiduje go ustawa, a w przypadku obligacji realnych obowiązuje zasada numerus clausus, choć ten ostatni autor i tak opowiada się przeciwko przyznawaniu wynagrodzenia okresowego za ustanowienie służebności drogi koniecznej). Wydaje się zatem, że jeżeli ciężar zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej przekracza bieżące możliwości właściciela nieruchomości władnącej, sąd lub umowa powinna je po prostu rozłożyć na raty lub odroczyć, zgodnie z dyspozycją art. 320 w zw. z art. 13 § 2 KPC. Reasumując, mogą Państwo zawrzeć umowę z odroczonym terminem płatności i zastrzeżeniem, że obowiązek zapłaty przechodzi na nabywcę. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać się Więcej

wysokość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej